Bienes raíces en Panamá: guía para invertir en inmuebles

Comprar un inmueble en Panamá sigue un camino claro: se revisa la finca en el Registro Público, se pagan los impuestos de la transferencia, se firma una escritura pública ante notario y se inscribe el traspaso. Un extranjero puede recorrer ese camino en las mismas condiciones que un panameño, con dos excepciones que fija la Constitución. Esta guía ordena el mapa completo con lo que dicen las normas vigentes consultadas en noviembre de 2026 y remite a las guías de detalle que ya están publicadas en el sitio.

¿Puede un extranjero comprar bienes raíces en Panamá?

Sí. El artículo 47 de la Constitución Política garantiza la propiedad privada adquirida con arreglo a la ley por personas jurídicas o naturales, sin distinguir entre nacionales y extranjeros. Las limitaciones están en los artículos 290 y 291 del mismo texto. El artículo 290 prohíbe que un gobierno extranjero o una entidad oficial extranjera adquiera dominio sobre el territorio nacional, salvo sedes de embajadas. El artículo 291 dispone que las personas naturales o jurídicas extranjeras, y las nacionales cuyo capital sea extranjero en todo o en parte, no pueden adquirir tierras nacionales o particulares situadas a menos de diez kilómetros de las fronteras.

El mismo artículo 291 trata el territorio insular. Las islas solo pueden enajenarse para fines específicos de desarrollo del país y con dos condiciones: que el área no sea considerada estratégica o reservada para programas gubernamentales, y que haya sido declarada área de desarrollo especial con legislación sobre su aprovechamiento. La Ley 23 de 2009 declaró el territorio insular área de desarrollo especial, y la Ley 80 de 2009, en su artículo 13, repite las condiciones para enajenarlo: derechos posesorios probados por más de cinco años, uso dedicado a fines de desarrollo, área declarada zona de desarrollo especial, que no esté reservada para programas gubernamentales y que no afecte bienes de uso público. Ninguna de las dos leyes fija una prohibición por nacionalidad para las islas; la restricción expresa a extranjeros es la de los diez kilómetros fronterizos.

Quien compra a través de una persona jurídica suele usar una sociedad anónima panameña. En costas e islas la Ley 80 exige, en su artículo 11, revelar a los beneficiarios finales y usar acciones nominativas.

Título de propiedad o derecho posesorio: qué se está comprando

En Panamá circulan dos figuras distintas y conviene saber cuál se ofrece. El título de propiedad es la finca inscrita en el Registro Público a nombre de su dueño. El derecho posesorio es la ocupación de tierras de la Nación que el Estado reconoce pero que todavía no se ha convertido en título. El artículo 3 de la Ley 80 de 2009 reconoce la posesión de quien demuestre haber ejercido el dominio material con ánimo de dueño, de forma pacífica e ininterrumpida, por más de cinco años, sobre tierras de la Nación en el territorio insular y las zonas costeras. La posesión se prueba con el uso habitacional, turístico, agropecuario, comercial o productivo de la tierra, con documentos de autoridades y con testigos o colindantes. Mientras no haya título, el artículo 4 de la misma ley dice que la posesión se rige por el Código Civil y que, si el Estado vende esas tierras, el poseedor tiene la primera opción de compra.

La ley también marca lo que no se puede titular. El artículo 10 excluye los manglares, los territorios indígenas y comarcales, las áreas protegidas y cualquier territorio con restricciones legales de apropiación privada. En la costa, la Ley 80 define una ribera de playa de 22 metros en el Pacífico y de 10 metros en el Atlántico desde la línea de alta marea, y una zona costera de 200 metros dentro de la cual solo una parte es adjudicable. Además, la Ley 23 de 2009, en su artículo 13, grava con un impuesto del 25% sobre la ganancia de capital la primera venta de los inmuebles que fueron titulados por sus ocupantes bajo ese proceso, en adición a los demás tributos de la transferencia.

¿Cómo funciona la compra ante notario y Registro Público?

La transferencia de un inmueble se formaliza en escritura pública ante notario y produce efectos frente a terceros con su inscripción en el Registro Público de Panamá. El artículo 2 de la Ley 49 de 2009, que modificó el literal a del artículo 701 del Código Fiscal, ordena que los datos del recibo de pago del adelanto del impuesto sobre la renta y del recibo del 2% del impuesto de transferencia consten en la escritura pública de traspaso para su inscripción. Es decir, los impuestos del vendedor se pagan antes de que la escritura pueda entrar al Registro.

El Registro cobra derechos registrales por el traspaso. Según la Resolución 212 de 2013 de la Junta Directiva del Registro Público, la constitución o transferencia de dominio sobre bienes inmuebles paga B/.3,00 de inscripción por cada B/.1.000 o fracción del valor registrado, más B/.10,00 de calificación por finca.

¿Qué impuestos tocan al comprar, tener y vender un inmueble?

El sistema panameño reparte tres impuestos en tres momentos. Al transferir, el vendedor paga el impuesto de transferencia de bienes inmuebles del 2%, creado por la Ley 106 de 1974. La Ley 546 de 31 de agosto de 2026 modificó el artículo 4 de esa ley: la primera venta de una vivienda nueva queda exenta en los primeros B/.120.000 de la base imponible, siempre que se formalice dentro de los dos años siguientes al permiso de ocupación. Si la base supera los B/.120.000 y no pasa de B/.200.000, el excedente paga una escala preferencial que va del 0,50% al 1,80%. Por encima de B/.200.000 se mantiene la exención de los primeros B/.120.000 y el resto paga la tasa general. La misma ley declara nula cualquier cláusula que traslade al comprador el impuesto que corresponde al vendedor.

Al vender con ganancia, el artículo 701 del Código Fiscal grava la ganancia de capital. Si la compraventa no está en el giro ordinario del contribuyente, el impuesto es del 10% sobre la ganancia, y el vendedor adelanta un 3% del valor total de la venta o del valor catastral, el que sea mayor. El vendedor puede optar por tratar ese 3% como impuesto definitivo; si el 3% supera el 10% de la ganancia real, puede pedir la devolución o un crédito fiscal. Cuando la compraventa sí es parte del giro ordinario, por ejemplo en promotoras, la Ley 8 de 2010 fijó una tarifa única y definitiva del 3,75% sobre el valor de la venta o el catastral, pagadera antes de inscribir la compraventa.

Mientras se tiene el inmueble, se paga cada año el impuesto de inmueble, que tiene sus propias tasas, exoneraciones y reglas de cálculo sobre el valor catastral.

Residencia permanente por inversión inmobiliaria

La compra de un inmueble puede abrir la residencia permanente. El Decreto Ejecutivo 17 de 8 de septiembre de 2026, publicado en la Gaceta Oficial 30613 del 16 de septiembre de 2026, subrogó el Decreto Ejecutivo 722 de 2020 y sus modificaciones y regula la subcategoría de residente permanente en calidad de inversionista calificado. Su artículo 2 exige una inversión mínima de B/.300.000 de fuente extranjera, con fondos propios, trazables y sin donaciones de terceros. El artículo 4 crea dos submodalidades inmobiliarias: inmueble de primera venta, comprado nuevo y sin ocupar al promotor, con mínimo de B/.300.000; e inmueble de mercado secundario, ya comercializado u ocupado antes, con mínimo de B/.500.000.

El artículo 5 precisa cómo se mide la inversión: el valor neto computable es el menor entre el precio pagado y el valor comercial acreditado, menos cualquier gravamen; si el inmueble vale más que el mínimo, el excedente puede financiarse. Se admite la compra a través de una sociedad o fundación de interés privado si se acredita el beneficiario final. La acreditación se hace con certificación del Registro Público y, según el artículo 6, con la certificación de valor de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras. El artículo 7 mantiene la vía de la promesa de compraventa con depósito en fideicomiso por B/.300.000 para inmuebles en construcción. Según el artículo 12, la inversión debe mantenerse al menos cinco años, y el artículo 14 permite optar a la naturalización tras cinco años consecutivos de residencia. Quien no llega a esos montos puede revisar otras vías, como la visa de Países Amigos.

¿Cómo está el mercado inmobiliario panameño en cifras oficiales?

Los datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo de la Contraloría General de la República muestran actividad en alza. Según el cuadro de permisos de construcción de enero a junio de 2026, el valor declarado de construcciones, adiciones y reparaciones particulares en los principales distritos del país llegó a B/.597,6 millones en cifras preliminares, un 20,2% más que los B/.497,2 millones del mismo periodo de 2025. El componente residencial sumó B/.387,7 millones, con un aumento de 14,1%, y el no residencial B/.209,9 millones, con un alza de 33,5%. El número de unidades de vivienda autorizadas creció 56,8%. El cuadro cubre los distritos de Panamá, San Miguelito, Arraiján, La Chorrera, Colón, David, Santiago, Chitré y Aguadulce, y no incluye obras estatales.

En el conjunto de la economía, el informe del INEC sobre el Producto Interno Bruto del primer trimestre de 2026 registró un crecimiento de 4,8% frente al mismo periodo de 2025. La construcción creció 6,5%, impulsada por las obras residenciales y por infraestructura pública como la línea 3 del metro y el cuarto puente sobre el Canal, mientras las obras no residenciales bajaron levemente. Las actividades inmobiliarias de mercado variaron 4,2% y la vivienda de uso propio 2,7%.

Lista de verificación antes de firmar

• Confirmar en el Registro Público que la finca tiene título inscrito y quién es el titular; si solo hay derecho posesorio, la compra se rige por el Código Civil y la titulación depende de la Ley 80 de 2009.
• Verificar que el terreno no esté a menos de diez kilómetros de una frontera si el comprador es extranjero o una sociedad con capital extranjero.
• En islas y costas, revisar que el predio no esté en manglar, área protegida, comarca o zona reservada, y que respete la ribera de playa y las servidumbres de acceso.
• Si la meta es la residencia, confirmar antes de comprar si el inmueble califica como primera venta (B/.300.000) o mercado secundario (B/.500.000) y que los fondos salgan de una cuenta en el extranjero.

Contenido original

Aarón GómezAarón Gómez es administrador de empresas con mención en sistemas contables y tiene 8 años de experiencia en posicionamiento web. En Actualidad Panamá escribe sobre inversiones y negocios, ciencia y tecnología, y cultura.
Ver todos sus artículos →